Après des années de croissance, le marché immobilier rencontre, depuis plusieurs mois, de réelles difficultés : inflation, accès restreint au crédit, baisse des prix trop limitée. Les acquéreurs et vendeurs sont les premiers impactés mais les professionnels immobiliers sont eux aussi lourdement touchés. Découvrez l’état des lieux de la situation, les explications à ces difficultés et les perspectives pour la fin d’année 2023. 

Nombre de transactions : un retour à la normale ?

Le nombre de transactions immobilières devrait diminuer de 15% en 2023, annonce la FNAIM. Il s’agit tout simplement de la plus forte baisse depuis les années 1990. Il sera alors difficile de maintenir la barre du million de transactions réalisées. Ce sont 950 000 ventes qui sont attendues pour 2023. 

Si ce chiffre tranche fortement avec les 1,2 millions de transactions conclues l’année de la crise sanitaire, il reste toutefois conséquent. En effet, le nombre moyen de transaction annuel sur les 20 dernières années s’élève à 800 000. 

Le nombre de transactions de ces deux dernières années reste donc exceptionnellement haut, ce qui explique pourquoi la baisse annoncée est si conséquente. On pourrait alors parler d’un retour à la normale. Toutefois, les conséquences de cette baisse pour les acquéreurs, vendeurs mais aussi professionnels immobiliers sont réelles. Nombreux sont les ménages souhaitant acquérir leur résidence principale à reporter voire abandonner leur projet immobilier. Moins de propriétaire et c’est le nombre de locataires qui progresse. Une situation plus précaire donc. 

Problématiques d’accès au crédit 

Principal facteur de la baisse du nombre de transactions immobilières : l’accès restreint au crédit immobilier.  Aujourd’hui, 6 agents immobiliers sur 10 rencontrent des ruptures du compromis de vente car la banque refuse le prêt immobilier de leur acquéreur.

La hausse des taux d’intérêts constitue la difficulté majeure pour les futurs acheteurs. En 1 an et demi, la capacité d’emprunt des Français a diminué de 20%. 

Dans le même temps, les conditions d’octroi énoncées par le HCSF restent toujours aussi strictes : taux d’endettement de 35% maximum, durée de prêt maximale autorisée de 25 ans dans l’ancien. De plus, les banques exigent un apport personnel très conséquent, condition sine et qua non pour obtenir son emprunt. L’apport moyen en juin 2023 est de 74 702 euros selon le profil emprunteur d’Eloa se basant sur plus de 20 000 dossiers de crédits mensuels.

Une conjoncture défavorable donc pour les acquéreurs immobiliers. Malgré la hausse exponentielle des taux, qui atteignaient 1% dans un passé pas si lointain, subsiste une relative bonne nouvelle : la hausse des taux reste inférieure à l’inflation. 

Des vendeurs pas encore prêts à diminuer leurs prix 

La diminution des prix immobiliers, notamment pour les appartements a débuté : 2% de baisse au premier semestre. Malgré ce premier signe positif, il est indispensable que les prix diminuent plus fortement pour compenser la hausse des taux d’intérêt et ainsi offrir aux ménages une capacité d’emprunt plus confortable. Evidemment cette perspective se concrétisera à moyen terme.  Autre facteur qui limite la baisse des prix actuelle : les vendeurs, malgré les conseils des professionnels immobiliers, se montrent réticents à diminuer le prix de vente de leur bien. Conséquence, le marché immobilier se tend puisque la demande immobilière diminue et les vendeurs ne sont pour le moment pas encore prêts à réduire leur prix de vente. 

C’est notamment là que le rôle de conseil de l’agent immobilier, en tant qu’expert du marché, se montre indispensable. Faire comprendre aux acquéreurs et vendeurs la complexité de la conjoncture actuelle constitue une condition majeure de la réussite d’une vente, contentant les deux parties. 

Quels sont les profils les plus impactés par les problématiques d’accès à la propriété ? 

Parmi les trois grandes familles d’acquéreurs immobiliers, on retrouve : les primo-accédants, les acquéreurs-vendeurs et les investisseurs. Si les derniers nommés ont pour la plupart mis leur projet en attente, les primo-accédants sont ceux qui éprouvent le plus de difficulté dans l’achat de leur résidence principale. L’apport immobilier élevé demandé, le manque d’épargne et des salaires plus faibles en font un profil très régulièrement exclu du marché. 

Quelles perspectives pour la fin d'année ? 

A l’heure actuelle, peu de signes incitent à l’optimisme. La baisse du nombre de transactions devrait se poursuivre pendant l’été et durant toute la fin d’année 2023. En cause, des taux de crédit immobilier qui vont poursuivre leur hausse, le taux d’usure ayant été augmenté à 5,09% en juillet. Il est probable donc que les taux atteignent 4,5% sur 20 ans d’ici la fin d’année. Le marché immobilier devrait donc conserver son rythme actuel pendant les mois à venir.