Avec les incertitudes du marché immobilier depuis quelques semaines liées à la guerre en Ukraine, la remontée des taux de crédit ou bien au taux d’usure faible, une forte partie de la demande a stoppé net ses acquisitions. Cependant, au mois d’avril, on observe un retour en force de cette demande. En effet, les ventes de biens immobiliers dans l’ancien ont repris leur cours en avril 2022.

Immobilier ancien : nouvelle hausse de prix

Le cas des appartements anciens

Sur le marché des appartements anciens, l’apport personnel est un élément qui a toute son importance. En effet, faute d’apport personnel, de nombreux emprunteurs décident d’abandonner leur achat ou bien de chercher un bien dans une autre localisation ou encore de faire l’impasse sur certaines caractéristiques telles qu’une surface moins importante, un bien moins qualitatif etc …

Par ailleurs, avec la raréfaction observée des offres, les prix des biens ont tendance à augmenter rapidement. Au cours des trois derniers mois la hausse s’élève à 2,5 %. Par ailleurs, bien que dans certaines grandes villes, la progression des tarifs des appartements se tasse voire ralentit, ce n’est pas le cas dans les villes moyennes où celle-ci a tendance à augmenter encore fortement. On observe sur une année, une hausse de prix de 5,7 % pour les appartements anciens.

Le prix des maisons anciennes en pleine hausse

Pour ce qui est du marché des maisons anciennes, depuis le début de l’année 2022, on observe une forte hausse des prix, soit 4,8 % au cours des trois derniers mois. Tout comme pour les appartements anciens, on peut expliquer cette forte hausse par la raréfaction des offres. Compte tenu des niveaux d’apports personnels aujourd’hui exigés par les banques en plus de la hausse des prix, de nombreux projets ont du mal à voir le jour.

L’immobilier neuf en peine

Si l’on observe un certain dynamisme pour l’immobilier ancien, ce n’est pas encore le cas pour les logements neufs. On enregistre en effet depuis janvier 2022, une baisse des acquisitions aussi bien auprès des promoteurs que dans le secteur des maisons individuelles. En cause : la difficulté de plus en plus grande d’accéder au crédit mais aussi la hausse du coût des matériaux de construction ou encore la pénurie de personnel.

Conséquence, les prix des maisons neuves ont connu depuis 3 mois, une forte hausse. En effet, on observe une augmentation de prix de 5,0 % sur les trois derniers mois, là où l’été dernier les prix diminuaient légèrement.

Pour ce qui est des appartements neufs, après une augmentation très rapide sur 1 an de 5,0 %, depuis le début de l’année 2022, leur prix n’ont connu que 0,3 % de hausse. Ces diverses augmentations de prix dans le neuf limitent les possibilités d’achat. Les prix appliqués à ce jour sont 2,6 fois supérieurs à ceux des maisons neuves et 50 % supérieurs aux appartements anciens, ce qui explique le difficile essor de l’immobilier neuf.

La hausse des prix touche fortement les villes moyennes et limitrophes

La hausse des prix pour les appartements anciens continue de croître dans 93 % des villes comprenant plus de 50 000 habitants. Cependant, avec les exigences d’apport personnel, cette hausse des prix s’est transformée récemment en baisse dans quelques villes comme Lyon ou encore Valence. Cette diminution de prix s’explique facilement ; les emprunteurs désertent les villes pour des communes limitrophes qui sont moins chères d’environ 30 à 50 %. Cependant, dans ces petites villes limitrophes, les prix progressent très rapidement au vu de la demande.

En province l’augmentation des prix continue de s’installer, notamment dans les villes moyennes où elle est très importante, tout autant que la demande (Bayonne, Antibes …). Bien que notable, elle a légèrement diminué par rapport à l’été 2021 dans les villes comptant plus de 100 000 habitants avec des niveaux de prix élevés (Nantes, Rennes …). 

Pour ce qui est de la capitale, le ralentissement des prix continue son chemin, même si la hausse reste soutenue aux alentours de 6,1 % sur un an contre 8,5 % à l’automne dernier. Ce ralentissement s’observe aussi dans l’ensemble des communes autour de Paris dont le mètre carré se situe aux alentours de 6 000 €.

Un mois d’avril des plus étonnants

Entre le resserrement de l’accès au crédit immobilier, la baisse du pouvoir d’achat, la crise en Ukraine qui a augmenté la pression inflationniste et la hausse des taux de crédits, les achats de logements anciens ont fortement chuté, en témoigne le mois de mars qui a été particulièrement catastrophique. Cependant, changement total d’ambiance en avril. En effet, une partie de la demande qui avait déserté le marché sur le premier trimestre est revenue.

Par rapport à avril 2019 on observe une hausse de 7,9 % ! Une telle croissance n’avait pas été observée depuis mai 2020 avec la sortie du premier confinement.

Hausse des taux de crédit, quelle conséquence ?

Depuis le début d’année 2022, la hausse des taux de crédit immobilier se fait réellement sentir. La capacité d’emprunt des ménages français a ainsi diminué de 5%. Pour le moment la hausse des taux ne se conjugue pas avec une baisse des prix de l’immobilier, notamment dans les grandes villes ce qui impacte encore plus fortement le pouvoir d’achat des ménages. Pour les porteurs de projet, il est peut être préférable de patienter quelques mois pour espérer une baisse des prix de l’immobilier et ainsi limiter la forte progression des taux d’intérêts.