Le marché du crédit immobilier continue sa chute en 2022. La production de prêts immobiliers à fortement diminué : -12,5% entre avril 2021 et juin 2022. Dans le même temps, les demandes de prêts ont elles aussi connu une baisse : - 9% sur la même période. Hausse des taux d’intérêts, prix de l’immobilier toujours élevés et taux d’usures inadaptés contribuent à ce ralentissement de l’activité.
On constate dans le même temps un marché immobilier qui change de visage au profit d’emprunteurs plus aisés et donc au détriment de clients aux revenus modestes et disposant d’un faible apport.
Les taux continuent leur hausse
Entre décembre 2021 et juillet 2022, le taux moyen toutes durées et tous profils confondus est passé de 1,06% à 1,68% ! Et la progression des taux n’est pas près de s’arrêter, puisqu’il est probable que le taux moyen dépasse les 2% d’ici la fin d’année. Evidemment, la Guerre en Ukraine et l’inflation ont largement contribué à cette forte évolution. Malgré tout, les emprunteurs d’un crédit immobilier profitent encore de taux inférieurs à l’inflation, une exception depuis les années 50. Les taux actuellement pratiqués sont équivalents à ceux du début d’année 2018. Toutefois, les prix de l’immobilier n’avaient pas encore connu leur folle hausse post confinement.
La hausse des taux est donc l’un des facteurs principaux expliquant le ralentissement du marché du crédit immobilier, qui pourrait enregistrer un recul de 15% sur l’année 2022.
Les ménages modestes exclus du crédit immobilier
Si les ménages avec peu d’apport et de faibles revenus ont toujours été jugés à risque par les banques, la situation actuelle ne permet plus de leur accorder de prêt immobilier. On constate en effet un resserrement du marché sur les profils les plus aisés. Signe de cette tendance, le revenu moyen des emprunteurs d’un crédit immobilier a augmenté de 4,7% entre 2021 et 2022. La surface des biens acquis a aussi progressé ce qui signifie un montant de crédit plus conséquent : +10%. Les prix en hausse des logements justifient également un montant d’emprunt élevé.
De plus, on enregistre un niveau d’apport fourni par les acquéreurs bien plus conséquent qu’il y a quelques années : + 17% sur un an et + 56,4% par rapport à fin 2019 !
Fortement incitées par les recommandations du HCSF, les banques ont donc durci l’accès au crédit immobilier pour traiter en majorité les dossiers les plus solides. De fait, les ménages plus modestes éprouvent de réelles difficultés pour obtenir leur emprunt.
Les taux d’usures : un obstacle à l’accès au crédit immobilier
Les acquéreurs modestes sont aujourd’hui fréquemment exclus du crédit immobilier, mais ils sont loin d’être les seuls. En effet actuellement, les courtiers iobsp constatent un nombre conséquent de refus de prêt. Ainsi selon une étude menée par Opinion Way pour l’Association française des intermédiaires en bancassurance (AFIB), depuis le 1er janvier 2022, 45% des refus de prêts s’expliquent par un TAEG qui dépasse le taux d’usure. Ce pourcentage extrêmement élevé ne relève pas de la qualité des dossiers mais bien d’un taux d’usure inadapté à la hausse des taux. Effectivement, dans ce contexte d’augmentation très rapide des taux d’intérêts, le mode de calcul du taux d’usure prend en compte les taux pratiqués au trimestre précédent. Le plafond déterminé est donc en total décalage avec la réalité du marché.
De fait, la problématique des taux d’usures donne lieu à des situations qui frôlent le ridicule : des dossiers envoyés en banque, en tout point conformes aux critères d’octroi : taux d’endettement inférieur à 35%, revenus élevés, apport conséquent et épargne résiduelle, sont refusés car le TAEG est supérieur au taux d’usure.
Même des dossiers relativement solides sont donc refusés actuellement. Cela contribue par conséquent à la baisse du marché du crédit immobilier enregistrée cette année.
Si le Gouvernement et la Banque de France n’interviennent pas rapidement pour réformer la méthode de calcul du taux d’usure, c’est tout l’écosystème immobilier qui pourrait être impacté.
Moins de prêts immobiliers accordés, ce sont plus de locataires en France. Or avec des loyers en hausse, le pouvoir d’achat des ménages pourrait encore être plus lourdement amputé. De plus, moins de propriétaires signifie également moins de rénovation énergétique au sein des logements. Une véritable contradiction lorsque l’on sait que diminuer le nombre de passoires thermiques est l’un des objectifs phares du gouvernement.
