Au 1er avril 2022, les nouveaux taux d’usure applicables pour les trois mois à venir ont été annoncés. Ils diminuent sur les durées de prêt les plus courtes et augmentent pour les prêts sur 20 ans et plus.
Les taux de l’usure sont des seuils au-delà desquels un établissement de crédit ne peut prêter (crédit immobilier, à la consommation ou encore crédit professionnel).
Ces taux sont calculés par la Banque de France elle-même qui collecte auprès d’un échantillon représentatif d’établissements toutes les données sur les taux pratiqués au cours du trimestre précédent. De ce fait, le taux d’usure est ainsi égal à la moyenne pondérée de ces taux augmentée d’un tiers afin de prendre compte toute la diversité des profils.
Un contraste dans les durées de crédit immobilier
Des taux d’usure disparates
En ce qui concerne les crédits immobiliers, on observe une différence de dynamique. En effet, pour les crédits immobiliers d’une durée inférieure à 20 ans, les taux de l’usure remontent :
- Prêt à taux fixe de moins de 10 ans : 2,51 % contre 2,44 %
- Prêt à taux fixe entre 10 et 20 ans : 2,43 % contre 2,40 %
En revanche en ce qui concerne les prêts d’une durée supérieure à 20 ans, les taux d’usure encaissent une légère diminution :
- Prêt à taux fixe de 20 ans et plus : 2,40 % contre 2,41 %
- Prêt à taux variable : 2,32 % contre 2,33 %
- Prêt relais : 2,87 % contre de 2,88 %
Décalage avec les taux de crédit immobilier
Malgré tout, l’évolution des taux d’usure constatée en avril 2022, ne rend pas encore compte de la hausse des taux de crédit immobilier pratiqués ces derniers mois. De plus, la hausse des taux de crédit immobilier ne semble pas vouloir s’arrêter là. Ainsi, en avril pour une durée de prêt de 20 ans, le taux moyen s’élève à 1,16 % contre 0,97 % en mars. Pour les prêts immobiliers sur 25 ans, le taux moyen s’élève à 1,26 % en avril 2022 contre 1,13 % en mars. La remontée des taux n’en est qu’ ses débuts, l’impact risque d’être encore plus fort dans les deux prochains mois, avant que le taux d’usure du troisième trimestre ne soit calculé à nouveau.
Impact des nouveaux taux d’usure sur le crédit immobilier
A la même date l’an dernier en avril 2021, 56,5 % des crédits immobiliers étaient compris dans une échelle de 20 à 25 ans, soit plus de la moitié. Sachant qu’on observe une hausse des prix de l’immobilier couplée à une hausse des taux de crédit immobilier, les emprunteurs sont tentés d’allonger au maximum leur durée de crédit afin de diminuer leurs mensualités. Courtiers en crédit, il est donc fort probable que vos futurs dossiers de prêt soient plus difficillement acceptés par les banques avec ces évolutions du taux d'usure.
Ainsi comme observé ci-dessus, sur ces durées de 20 ans et plus les taux de l’usure diminuent à l’inverse des taux de crédit immobilier qui eux encaissent une nouvelle hausse. On observe ainsi un décalage des taux d’usure par rapport aux taux de crédit immobilier.
Ce décalage n’est pas sans conséquences et crée un « effet ciseau » qui risque d’exclure les ménages ayant les dossiers les plus fragiles dans leur accès à un crédit immobilier. Même certains emprunteurs au profil standard pourraient être exclus du crédit immobilier avec cette baisse du taux d’usure pour les prêts sur 20 ans et plus.
Cette situation touche concrètement le pouvoir d’achat immobilier des ménages pour les trois prochains mois.
Par ailleurs, au taux de crédit présenté par la banque il faut ajouter le coût de l’assurance emprunteur et des frais de garantie formant ainsi le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui ne peut dépasser le taux de l’usure. Or, dans certaines situations celui-ci étant trop élevé, le projet est donc abandonné et le crédit immobilier refusé par les banques.
Plus que jamais le recours à un courtier immobilier s’avère être une solution pertinente afin de constituer un dossier solide et d’obtenir le meilleur taux possible.
