Si la réforme du courtage est au cœur de l’actualité pour de nombreux courtiers en crédit, les évolutions du marché du crédit immobilier qui s’annoncent devraient elles aussi modifier les contours de leur activité.
Depuis la fin du premier confinement, le marché immobilier connait une frénésie rarement observée, notamment pour les villes de taille moyenne. Conséquence, les courtiers en crédits ont été très sollicités pendant près d’un an et demi.
Toutefois, ce dynamisme tend à s’effacer en cette fin d’année et de nombreux autres enjeux inhérents au crédit immobilier pourraient bien impacter l’activité des courtiers IOBSP dans les mois à venir. Etat des lieux.
Les recommandations du HCSF obligatoires
Grande nouveauté pour 2022, les recommandations du HCSF deviendront juridiquement contraignantes pour les banques. Ainsi, le taux d’effort maximum autorisé ne pourra être supérieur à 35% pour les futurs emprunteurs. L’octroi d’un crédit ne pourra être supérieur à une durée de 25 ans exceptée dans les cas suivants où la durée maximale est de 27 ans :
- Une vente en VEFA
- La construction d’une maison individuelle
- Un achat dans l’immobilier ancien dans lequel doit être réalisé un programme de travaux dont le coût atteint au moins 25% du coût total de l’opération. Ces travaux portent sur la construction de nouvelles surfaces habitables ou sur la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
Conséquence, cette obligation règlementaire risque de restreindre l’accès au crédit immobilier pour les primo-accédants et les ménages les plus modestes.
Une remontée de taux en 2022 ? Pas si sûr
Boostée par des taux de crédit immobilier qui ont atteint des niveaux historiquement bas ces derniers mois, l’activité des courtiers en crédit reste intimement liée à l’évolution des taux d’intérêts.
Si certains évoquent déjà une hausse des taux à venir dans les prochains mois, la présidente de la Banque centrale européenne, Christine Lagarde l’estime « très improbable ».
L’inflation que l’on connait actuellement constitue un facteur d’augmentation des taux d’intérêts. Néanmoins, Christine Lagarde assure que « les perspectives d’inflation à moyen terme restent modestes » : 1,5% en 2023. Conséquence, l’augmentation des taux d’intérêts sera modérée. La volonté de la BCE est claire : maintenir des conditions de crédit attractives pour les ménages pour ne pas freiner la reprise économique. Le pouvoir d’achat des Français étant déjà fortement impacté par la hausse des prix du carburant et de l’énergie, la BCE ne souhaite pas les accabler davantage, tout comme la population des autres pays européens.
Si les taux de crédits immobiliers risquent de ne pas se maintenir aux niveaux records enregistrés cette année, leur remontée pourrait être limitée et offrir des conditions d’emprunts relativement favorables aux emprunteurs.
Les banques exigent un apport toujours plus élevé
Si les taux sont très abordables depuis plusieurs mois, l’accès à un crédit immobilier n’en est pas facilité pour autant. Les banques exigent en effet un apport personnel conséquent, qui ne cesse de croître. Entre 2020 et 2021, l’apport moyen fourni a ainsi augmenté de 13% et s’élève à presque 30 000 euros en moyenne. C’est 5 000 euros de plus qu’en 2020.
Et la tendance ne risque pas de s’inverser avec l’obligation de respecter les recommandations du HCSF. Les banques vont donc exiger un taux d’apport conséquent pour financer les meilleurs dossiers et respecter ces obligations d’octroi.
Comparaison du coût de l’assurance emprunteur sur 8 ans
Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF), composé de courtiers, banques, assureurs et associations de consommateurs s’est récemment réuni pour tabler sur une nouvelle information à fournir aux emprunteurs pour améliorer la lisibilité du tarif de leur assurance de prêt. Il s’agit de la possibilité pour les distributeurs, de communiquer le coût d’une assurance emprunteur sur 8 ans en plus de celui sur le coût total.
La durée de 8 ans n’a pas été choisie au hasard puisqu’il s’agit de la durée moyenne de détention d’un crédit immobilier. Ce nouvel outil a pour objectif de faciliter la comparaison de différentes offres d’assurance emprunteur et ainsi obtenir le contrat au meilleur tarif en fonction du projet et de la durée de prêt.
Toutefois, la mise en place de cet outil n’est pas rendue obligatoire juridiquement et les banques sont libres de le communiquer à leurs clients ou non.
La résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur pas avant 2023 ?
La député Patricia Lemoine, qui avait rédigé une proposition de loi le 22 septembre pour instaurer la résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment vient de déposer une nouvelle version avec certains ajouts et des modifications.
Après plusieurs échecs notamment pour une raison de « cavalier législatif en 2020 », la résiliation à tout moment pourrait devenir une réalité. Le texte est en effet au programme de la commission de l’Assemblée qui aura lieu le 17 ou 18 novembre. Une semaine plus tard, la proposition de loi sera l’une des thématiques de la séance plénière. Autre bonne nouvelle, le texte de Patricia Lemoine aurait le soutien du gouvernement. Ce soutien de poids d’ajoute à la volonté des députés de voter en faveur de cette résiliation à tout moment.
Cependant, l’application de la loi risque de ne pas se concrétiser avant 2023. Un délai d’un an entre la promulgation et l’entrée en vigueur devrait être voté pour laisser le temps aux différents acteurs de préparer la mise en œuvre de la loi.
