L’année 2021 a été caractérisée par des taux d’intérêts historiquement bas, du jamais vu depuis 1950, ce qui a facilité l’accès à la propriété pour un grand nombre de Français. En effet, par rapport à 2020, le nombre de transactions immobilières a augmenté de 4,6% pour atteindre 1,2 millions de ventes en 2021. La production de crédit immobilier a battu des records avec 270 milliards de crédits.  

En ce début d’année 2022, de nouvelles évolutions ont vu le jour. Certaines d’entre elles impactant directement l’accession à la propriété, malgré des objectifs en termes de crédits immobiliers équivalents à 2021.  

Normes du HCSF

Le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) a imposé de nouvelles normes aux établissements financiers afin de réduire les risques pour les emprunteurs de se mettre en situation de surendettement. Ces normes devenues loi ont pour effet de durcir l’octroi au crédit immobilier et se doivent d’être suivies par les banques afin de ne pas s’exposer à de lourdes sanctions.  

• La limite du taux d’endettement est de 35%, assurance emprunteur comprise
• La durée d’un crédit ne peut excéder 25 ans or conditions exceptionnelles (2 ans de plus accordés pour les projets d’un achat en VEFA, d’une construction ou encore d’un achat d’un bien ancien ayant des coûts de rénovation équivalents à au moins 25 % du montant de l’emprunt)
• Une tolérance face aux plafonds de durée et de taux d’effort peut être accordée pour seulement 20 % des dossiers financés (dont 80% dédiés aux primo-accédants) si le dossier d’emprunt est solide et si le reste à vivre est conséquent.

Les investisseurs locatifs devraient en faire les frais

Les emprunteurs qui réalisent un investissement locatif sont les plus pénalisés par ce durcissement des conditions d’octroi d’un crédit immobilier, notamment depuis le changement du calcul du taux d’effort « en toutes charges ».

Quant aux indépendants, aux professions libérales et aux dirigeants d’entreprise, il sera nécessaire de présenter des revenus réguliers sur les trois dernières années pour maximiser ses chances d’obtenir un crédit immobilier. Le recours à un courtier immobilier s’avère être une solution pertinente pour constituer un dossier de prêt solide.

En effet, pour 2022 encore plus que pour les années précédentes, présenter un dossier qui respecte les critères classiques des banques (apport, gestion saine des comptes bancaires, stabilité professionnelle...) est indispensable pour espérer obtenir son prêt immobilier, quel que soit son profil.

Des durées de prêt qui risquent de s’allonger à nouveau

Avec les nouvelles recommandations du HCSF, la marge de manœuvre des emprunteurs est quelque peu réduite entre les 35% et la limite de 25 ans pour le remboursement des crédits immobiliers (27 ans pour le neuf et l’ancien avec travaux).  

Par ailleurs, depuis quelques années, les durées de crédit ont eu tendance à s’allonger pour palier à la hausse des prix de l’immobilier mais aussi des taux de crédits. En effet, au quatrième trimestre 2021, 60,5% des crédits ont été accordés sur des durées comprises entre vingt et vingt-cinq ans, contre seulement 53,8% au premier trimestre 2021.

Les banques au fil des années ont accepté plus facilement l’allongement des crédits. Par exemple, 70 % des moins de 35 ans empruntent sur des durées comprises entre 20 et 25 ans et 61% chez les 35 – 45 ans. Les banques en 2022 ayant pour objectif de prêter aussi bien qu’en 2021, leur politique ne devrait pas changer.

Une remontée des taux envisagée

Tout au long de l’année 2021, le marché des crédits immobiliers a été plus que favorable aux emprunteurs avec des taux d’intérêts particulièrement bas. Cependant, en 2022, l’inflation pourrait se répercuter sur les taux d’intérêts et ces derniers pourraient ainsi augmenter d’environ de 20 à 25 points de base. 

En effet, avec une inflation qui frôlerait les 2,5% en 2022, une augmentation des taux de crédit immobiliers est plus qu’envisageable. Cependant, une flambée des taux n’est pas d’actualité, ceux-ci retrouveront simplement leur niveau d’avant crise soit autour de 1,25 – 1,30 %.

Autre signe annonciateur d’une remontée des taux, les Obligations du Trésor à dix ans (OAT) qui régissent les taux d’intérêts appliqués par les banques ont déjà commencé à remonter fin janvier 2022 : 0,30% alors qu’elles étaient de 0% en septembre 2021.

La problématique du taux d’usure

Outre les normes contraignantes du HSCF, le taux d’usure risque de jouer un rôle crucial en 2022. Pour le premier trimestre de l’année, il s’élève à 2,41% pour un crédit immobilier entre 20 et 25 ans. Or si les taux d’intérêts augmentent, les moins bons profils disposant de peu d’apport et à faibles revenus qui empruntent sur des longues durées pourraient être confrontés à ce seuil du taux d’usure.

Le rôle d’un courtier immobilier sera encore plus clé cette année afin de conseiller efficacement les emprunteurs sur le taux d’usure, pour leur permettre de réduire leur taux d’endettement, ou de souscrire une assurance emprunteur moins onéreuse.

PTZ et éco-PTZ, une prolongation jusqu’en 2023

Le PTZ se voit prolongé jusqu’en 2023, l’Etat ayant révisé sa politique sans modifier les conditions d’éligibilité à ces aides.

Pour ce qui est de l’éco-PTZ, malgré une fin annoncée en décembre 2021, celui-ci est aussi prolongé jusqu’en 2023 et jouit d’un renforcement de plafond de prêt. Le plafond passe ainsi de 30 000 € à 50 000 €. La durée de remboursement augmente de même en passant de 15 à 20 ans.

Changement d’assurance emprunteur

Mesure phare de la proposition de loi de Patricia Lemoine, la possibilité de résilier à tout moment l’assurance emprunteur est maintenant actée et entrera en vigueur le 1er juin pour les nouveaux contrats puis le 1er septembre pour les contrats en cours. A partir de cette année 2022, les emprunteurs pourront à tout moment résilier leur assurance emprunteur pour en souscrire une nouvelle qui leur conviendrait davantage.

Suppression du questionnaire de santé

Avec l’acceptation par le Sénat de la proposition de loi de Patricia Lemoine, le questionnaire médical est maintenant supprimé dans les dossiers de crédit immobilier pour des soucis de potentielles discriminations dans l’obtention de prêts immobiliers. Cependant, cette suppression est soumise à quelques conditions :

• Le crédit ne doit excéder 200 000 € d’emprunt par personne
• La durée de l’endettement ne peut aller au-delà des 65 ans de l’emprunteur

Le droit à l’oubli

Dans la même veine que la suppression du questionnaire de santé, le délai du « droit à l’oubli » va être réduit de moitié et passe de 10 à 5 ans pour l’ensemble des emprunteurs, même dans les cas de cancer par exemple. Pour ce qui est des pathologies chroniques et le plafonnement d’emprunt des bénéficiaires de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec Risque Aggravé de Santé), le Sénat espère pouvoir leur appliquer le même allègement dans les prochains mois.

Ainsi, malgré des durcissements dans l’octroi des prêts immobiliers et une remontée des taux, le marché du crédit immobilier 2022 nous réserve encore de jolies surprises, d’autant plus que les objectifs des banques en termes d’octroi de crédits sont équivalents à 2021. Le courtage en crédit devrait donc connaitre une nouvelle année de croissance tant les emprunteurs auront besoin d’un accompagnement de qualité et d’une expertise technique pour obtenir leur crédit immobilier.