Le secteur immobilier est marqué par des conditions de crédit plus difficile. Créant un coup d'arrêt qui inquiète les professionnels.

Après des années de croissance, le marché immobilier connait un fort ralentissement. La plupart des professionnels partagent leur inquiétude pour 2023. Effectivement, le marché de l’immobilier ancien est freiné alors que celui du neuf enregistre une forte baisse. La vente de maisons neuves a baissé de 31,3% sur l’année dernière. Elle était encore plus forte au dernier trimestre 2022 : - 38%. Une diminution de cette ampleur n’a pas été constatée depuis 2008 et la crise des subprimes. L’inquiétude est donc grande chez les professionnels de l’immobilier neuf.

Côté prix, ceux de l’immobilier ancien ont progressé de 4,8% en 2022, soit le niveau le plus bas depuis 2019 d’après l’indice Notaires-Insee. Toutefois, les prix augmentent moins vite que l’inflation (5,2%) ce qui signifie que les prix de l’immobilier sont en baisse.

L’accès difficile au crédit immobilier fragilise tout le marché

Principale cause de ce ralentissement du marché et des inquiétudes des professionnels : la hausse des taux de crédit immobilier entamée depuis bientôt 1 an qui complexifie l’accès à un financement. Les taux d’intérêts s’articulent autour des 3% en moyenne ce qui alourdit le coût de l’emprunt pour les ménages. Les Notaires du Grand Paris ont réalisé une étude qui montre qu’un acquéreur qui avait la capacité d’acheter une maison de 100 mètres carrés en janvier 2022, ne peut aujourd’hui qu’acquérir un logement de 88 mètres carrés.

Autre problématique, l’inadéquation entre la hausse rapide des taux d’intérêts et le mode de calcul du taux d’usure. Conséquence, le marché immobilier français a été partiellement bloqué pendant plusieurs mois, les acquéreurs ne pouvant obtenir leur emprunt car leur TAEG dépassait le taux d’usure. Pour tenter de contrer cette problématique, la Banque de France a décidé de mensualiser le taux d’usure jusqu’en juillet 2023, ce qui devrait permettre de réduire légèrement le nombre de refus de prêt.

Seconde explication à cette baisse de la demande : le contexte inflationniste lié à la guerre en Ukraine qui fragilise le pouvoir d’achat des Français. L’incertitude économique décourage certains ménages à acheter un bien immobilier.

La demande de maison s’essouffle

Enfin, après des années où les maisons dans les zones rurales étaient largement plébiscitées par les Français afin de s’éloigner des grandes villes, la demande commence à s’essouffler. Les prix de ces biens ont très fortement progressé pendant 2 ans, acheter une maison ancienne est donc bien plus onéreux aujourd’hui ce qui explique également le ralentissement de la demande. Le prix des maisons (+5,8%) progresse encore plus rapidement que celui des appartements (3,5%) mais la tendance montre que les courbes commencent à se rejoindre.

Les contraintes énergétiques qui pèsent sur les biens immobiliers et notamment les maisons qui sont plus énergivores peut également freiner les futurs acquéreurs.

L’immobilier neuf en souffrance

La hausse des taux d’intérêts cumulée à l’augmentation des coûts des matériaux de construction pénalisent fortement les ménages français souhaitant acheter ou investir dans le neuf. Ainsi, les constructions de maisons individuelles en lotissement ont diminué de 22,2% l’année dernière.