Cyclique, le marché immobilier connait des périodes d’emballement et des périodes plus creuses. Ce n’est un secret pour personne, la fin d’année 2022 et très probablement l’année 2023 appartiennent à la seconde catégorie. La conjoncture actuelle est très peu favorable aux acquéreurs et c’est tout un écosystème qui est aujourd’hui en difficulté : courtier, professionnels immobiliers, constructeurs, promoteurs…

Taux d’usure, taux de crédit immobilier, prix immobilier, inflation : les problématiques qui impactent aujourd’hui le marché sont nombreuses. A quoi va ressembler le marché immobilier en 2023 ? Voici nos prévisions.

Le taux d’usure, encore et toujours

Depuis l’été, le taux d’usure fixé tous les trimestres et dont le calcul se base sur les taux d’intérêts du trimestre précédent, est en totale inadéquation avec la hausse rapide des taux de crédit immobilier. Conséquence, de nombreux dossiers de prêt sont refusés car le TAEG dépasse le taux d’usure. Et malgré le rehaussement conséquent du taux d’usure pour le dernier trimestre de l’année (3,03% pour les prêts inférieurs à 20 ans et 3,05% pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans), la hausse rapide des taux d’intérêts rend encore ce taux d’usure obsolète. En ce mois de décembre, les refus de prêt refont leur apparition et l’éclaircie entrevue début octobre n’a été que de courte durée. Résultat, la production de crédit immobilier continue de chuter : -36,4% entre septembre et novembre par rapport à 2021 selon l’Observatoire crédit logement CSA.

Dès le 1er janvier, le nouveau taux d’usure sera publié et devrait être largement augmenté, encore plus qu’au 1er octobre (+0,48 point sur 20 ans et plus). Une augmentation de 0,55 point est attendue par les courtiers en crédit. Une bouffée d’oxygène pour faire passer les dossiers de prêt mais qui risque encore d’être de courte durée si les taux poursuivent leur hausse.

Alors jusqu’à quand ce taux d’usure pénalisera les emprunteurs dans leur projet immobilier ?  La clé réside dans la révision du mode de calcul du taux d’usure. Le Ministre du Logement, conscient de l’enjeu avait rencontré le Gouverneur de la Banque de France pour tenter de solutionner ce problème. Pour l’heure, aucune décision n’a été prise et c’est tout un marché qui est tenu en haleine d’une potentielle action du Gouvernement et de la Banque de France.

Quand va s’arrêter la hausse des taux ?

En seulement 1 an, les taux d’intérêts ont plus que doublé. Sur 20 ans, le taux moyen se rapproche fortement des 2,5% lorsque pour un crédit immobilier sur 25 ans, la barre des 3% pourrait être franchie dans les prochaines semaines.

Actuellement, rien n’indique que cette hausse des taux va s’arrêter, bien au contraire. En effet la BCE continue de relever ses taux, qui sont passés de -0,5% à 1,5% en seulement trois mois. Une nouvelle hausse, la quatrième de l’année, est encore attendue pour la mi-décembre. Les banques seront donc contraintes d’augmenter elles aussi leurs taux.

Néanmoins, les établissements bancaires se retrouvent eux aussi bloqués face au taux d’usure et ne peuvent évidemment pas augmenter indéfiniment leurs taux. Pour ne pas prêter à perte, les organismes bancaires font donc le choix en cette fin d’année, de réduire considérablement le nombre de crédits immobiliers octroyés.

Avec le nouveau taux d’usure publié au 1er janvier 2023, la production de prêt immobilier va reprendre mais pour combien de temps ?

Un pouvoir d’achat en chute libre

Face à l’inflation, les ménages français peinent financièrement depuis plusieurs mois. La hausse des taux d’intérêts ne fait que fragiliser leur budget. Nombreux sont les Français à stopper leur projet immobilier en attendant une période plus stable économiquement.

Dans ce contexte inflationniste, la portabilité de prêt immobilier pourrait être une solution intéressante à envisager à la fois pour les professionnels de la distribution de crédit mais surtout pour les acquéreurs. Elle permettrait en effet de s’endetter à moindre coût, une alternative non négligeable aujourd’hui.  

Quelle perspective pour les prix de l’immobilier ?

Une baisse dans les grandes métropoles

Alors qu’en octobre, l’idée d’un ralentissement des prix dans les grandes villes françaises était envisagée comme une logique saisonnière, désormais il ne fait plus aucun doute que la tendance est installée. Ainsi, 8 des 10 plus grandes villes françaises constatent une baisse des prix de l’immobilier en décembre (-0,9% à Bordeaux, -1% à Rennes et Strasbourg par exemple). Seules les villes de Lille et Marseille font figure d’exception avec une hausse des prix de 0,7% et 0,8%.

Stagnation des prix sur l’ensemble du territoire

Si l’on se concentre sur l’ensemble du territoire français, les prix stagnent en cette fin d’année. Seules les zones rurales et notamment les maisons enregistrent encore une hausse des prix (+0,5%) car elles profitent d’une réelle attractivité depuis le confinement.

De plus, certains acquéreurs fragilisés par des critères d’octroi toujours plus strictes choisissent de s’éloigner des grandes métropoles pour s’installer dans des villes moyennes où les prix sont moins élevés. La demande en hausse pour ce type de projet fait donc nécessairement augmenter les prix.

Quant aux appartements, leur prix continue de diminuer dans plus de 58 départements.

De manière générale, il n’est pas surprenant de constater une érosion des prix sur les deux derniers mois de l’année car leur hausse a ralenti progressivement sur 2022 (+0,8% en mai, +0,5% en juillet, +0,1% en octobre).

Principale explication à cette stagnation :  la hausse des taux d’intérêt qui complexifie l’accès à un crédit immobilier et impacte la capacité d’emprunt des ménages. Face à cette baisse de la demande, les vendeurs se retrouvent donc contraints de s’adapter à cette réalité et revoient leurs prétentions.

Si cette stagnation des prix s’installe durablement, il s’agira d’une très bonne nouvelle pour les acquéreurs, déjà fortement touchés par une hausse des prix générale (énergie, alimentation, loisirs…)  

Une baisse prévue pour le premier semestre 2023

La situation du crédit immobilier en France est loin d’être solutionnée. Les taux de refinancement de la BCE vont continuer d’augmenter, les banques devront répercuter cette hausse sur leur taux et le pouvoir d’achat des acquéreurs sera encore fragilisé. Dans ce contexte, il est donc très probable que les prix diminuent légèrement sur le début d’année 2023, principalement dans les grandes villes. Les villes moyennent pourraient quant à elle surfer sur leur dynamisme pour enregistrer une hausse des prix.